Баннер

Кошкин дом

Партнеры

Рекомендуем

Разделы и статьи сайтов проекта PG

Облако тегов

Реклама



Статьи
Зарубежная «вторичка»
Недвижимость Зарубежная недвижимость

Если вы желаете приобрести жильё за рубежом, можно найти по-настоящему уникальные и неожиданно доступные варианты. Однако, не исключено, что эти варианты окажутся «с сюрпризом».


О том, чем являются первичный и вторичный рынки недвижимости, мы все прекрасно знаем – по реалиям своего родного государства. Но что касается зарубежной недвижимости, практически мы знакомы лишь с одним рынком – с первичным, поскольку именно новые объекты обычно продают компании-застройщики. Вместе с тем иметь информацию о том, что творится на вторичном рынке зарубежных стран, не помешает.

Напомним, что любой приобретаемый вами объект сразу же перестанет быть новостройкой, и если вам захочется продать его, проделывать это вам придётся как раз на вторичном рынке…

Не только «пропылившееся старье»

Вопрос, какие из объектов лучше – первичные или вторичные – наверное, так же стар, как и сам рынок недвижимости. В соперничестве с конкуренцией, продавцы новостроек активно двигают идею, будто все их объекты – абсолютно новенькие, практически, «с иголочки», а вот вторичный рынок - это сплошь«пропылившееся старье». Но подобная постановка вопроса, по меньшей мере, является лукавством. Правда состоит в том, что вторичный рынок содержит различные объекты. Действительно, попадаются старые развалюхи, но бывают и совсем новые квартиры, дома и виллы, которые только вчера являлись «первичкой». Есть и совсем уникальные исторические объекты – которых среди новостроек с огнём не найдёшь…

По словам практически всех наших экспертов, принципиальный «водораздел» по интересующему нас вопросу проходит как раз между зрелыми и незрелыми рынками недвижимости. В государствах, где рынок жилья лишь формируется, покупать целесообразно только новостройки. Старший менеджер отдела продаж компании «EKOL Construction Investment» Анастасия Бакулина убеждена: «Если говорить о Турции, первичная недвижимость там лучше. С каждым годом в этой стране улучшаются стандарты строительства, растёт качество материалов и работ. Всё это связано с увеличивающимися иностранными инвестициями в недвижимость этого государства и с приближением вступления Турции в Евросоюз: чтобы не ударить лицом в грязь перед иностранцами, турки стараются изо всех сил».

Руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева также отмечает: «В подобных странах вторичного рынка может вообще не быть. С этим уже сталкивался тот, кто сначала покупал там апартаменты, а потом пытался их продать – к примеру, в курортных регионах Восточной Европы. Собственникам следует иметь в виду, что при перепродаже квартиры они вступают в конкуренцию с местными девелоперами, которые борясь за покупателя готовы предложить довольно гибкие условия: в частности, рассрочку платежа и/или помощь для получения ипотеки».

А вот на зрелых рынках тезисы о том, что «первичка» лучше однозначно, уже не работают. Руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta Estate» Анастасия Дудерова говорит: «Трепетное отношение к своему архитектурному наследию во многих европейских странах привело к законодательному запрету нового строительства в исторических районах. Тем же, кто хочет приобрести комфортное жильё в обжитых местах с хорошей инфраструктурой, лучше пробовать искать его на вторичном рынке. Кроме всего прочего, по настоящему эксклюзивных предложений на первичном рынке там практически не найти: старинные замки, особняки, уникальные виллы – это всё – предложения вторичного рынка. Например, поместья Тосканы с их великолепными виноградниками даже теоретически не смогут стать новостройками».

Что дороже?

Потребителям, безусловно, хочется знать, каким образом соотносятся цены первичных и вторичных объектов. С известной долей допущения можно утверждать следующее. На этапе строительства новые дома с квартирами существенно дешевле: ведь застройщик продает нечто, чем пока ещё нельзя воспользоваться – и должен предлагать потребителю взамен какую-нибудь «морковку». В роли последней обычно и выступает цена, которая значительно ниже аналогичных объектов «под ключ», иногда даже на 30-40%.

Как говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management» Наталья Завалишина: «Приобретение на стадии строительства существенно дешевле, чем после сдачи объекта. Именно потому такая покупка считается хорошей инвестицией».

Дальше – объект построен и сдан в эксплуатацию. Разница в цене, однако, некоторое время сохраняется – за счёт того, что новостройка ещё не успела обрести ауру обжитого места, ещё не принялись высаженные где-то на территории деревья, а некоторые жильцы ещё пытаются завершить ремонт, беспокоя этим других жителей… Но это уже мелочи, и потому квартиры только что вошедшей в строй новостройки окажутся дешевле своих вторичных «соседей» всего лишь на 10-15%.

Потом – идут годы. Здание начинает неумолимо ветшать. Рядом вырастают новые проекты, которые отличаются более современными планировками, материалами, и инженерной «начинкой». Старея, дом (если только он не является уникальным историческим объектом) регулярно теряет в цене. Впрочем – стоит успокоить наших читателей – такой процесс для жилья в высшей степени медленный, и у качественно построенных зданий он протянется десятки и даже сотни лет.

Вроде, ваше, но не совсем

Вторичные рынки очень многих государств предлагают для покупки фантастически дешёвые объекты. Однако, привлекательность, может оказаться довольно мнимой: на вашей недвижимости могут «висеть» различные ограничения, которые могут осложнять её использование. Как рассказала директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова: «В каждой стране могут возникать свои аспекты. Иногда на первый взгляд они могут казаться достаточно сложными, хотя, в реальности такими не являются. Другие же, наоборот, таковы, что поначалу можно и не обратить на них внимания, но потом они сильно осложнят вам жизнь. В каждом случае, нужно консультироваться с юристами».

Самым распространенным примером (причём касающимся самого простого эконом-класса) – «социальный» арендатор. То есть, человек, который имеет право проживать в этом доме и платить за квартиру какие-то смешные деньги вплоть до самого окончания срока действия договора – ещё лет эдак 20. Выставить такого арендатора новый собственник не имеет права. Такое постоянно встречается, к примеру, в Германии. В Чехии также возможна несколько иная «засада» - кооператив. Их уставы зачастую составляются так, что любое своё телодвижение (сдать, продать и т.п.) собственнику приходится согласовывать с общим собранием. В конечном счёте кооперативные квартиры стоят иногда даже в два раза дешевле, чем в точности такие, но находящиеся в частной собственности.

Достаточно серьёзно нужно подходить к приобретению жилья, имеющего историческую ценность – а в Европе к таковой могут относиться старинные замки, или квартиры в старых домах в центральной части города. Обычно, местные власти довольно трепетно относятся к их внешнему виду, «вешая» на владельцев недвижимости всевозможные ограничения: вплоть до оттенка цвета, которым можно красить фасад или каким должен быть рисунок на занавесках. Не говоря уж о том, что, как говорит эксперт департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Prime Time Realty» Андрей Кучин, старый дом может требовать усиления несущих конструкций, укрепления каких-то стен, установку внутри инженерных коммуникаций для того, чтобы привести древнее строение в соответствие с современными представлениями о комфорте.

Во многих странах распространены и сервитуты, то есть права третьих лиц для того или иного использования данной недвижимости. Причём зачастую они бывают даже не оформленными юридически, а основываются только на традициях. Любопытную историю на эту тему рассказал руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills» Игорь Индриксонс. Какой-то человек купил в Англии поместье и справедливо полагал, что теперь это его собственность. Но на следующий же день он увидел старичка, бредущего через его территорию. Как выяснилось, этот старичок ходил этой дорогой уже в течении многих лет – старый владелец недвижимости давал на это разрешение. И в связи с тем, что делал он это уже более 10 лет то смог доказать это в суде. И суд постановил: старичку разрешено ходить здесь всю оставшуюся жизнь. А хозяину поместья, понятное дело, пришлось согласиться…

Как продать жильё на вторичном рынке?

Продажа жилья на вторичном рынке, даже если квартира будет находиться в том же самом городе, где вы и живете – довольно тяжёлый труд. И он становится в десятки раз сложнее, если жильё удалено на многие тысячи километров от вашего проживания – здесь даже обыкновенный просмотр становится большой проблемой. И первым шагом в данном примере необходимо будет отыскать риэлтора.

Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость») говорит: «При продаже подобных объектов эксклюзивов практически нет. Это означает, что чем большему количеству компаний предлагает продавец свою недвижимость, тем больше у него шансов на продажу». Что касается комиссии, здесь бывает два варианта: или посредник получит фиксированный процент от сделки (обычно 3-6%), или стороны договорятся о некой цене, которую хочет получить собственник. Всё, что у агента получилось получить сверху, будет его вознаграждением. Юлия Титова убеждена: «Доверенное лицо, которое заинтересовано в продаже квартиры, должно быть обязательно. Этот человек должен знать плюсы недвижимости и активно содействовать сделке. Иногда бывает так, что показывать покупателю квартиру просят арендатора. Однако, ему совсем не нужно, чтобы продажа состоялась, и он старается сделать так, чтобы сделка сорвалась».

Игорь Индриксонс («IntermarkSavills») даёт настоятельную рекомендацию найти «целевую аудиторию» - что существенно может повысить результативность работы. Он говорит: «К примеру, мы установим, что чаще всего недвижимость в данной стране приобретают англичане. Значит, нужно искать агентства, которые работают именно с этими покупателями. Или непосредственно английскими, или с теми, кто обладает наработанными связями в Великобритании».

Резюме

Если вам необходимо квартиру продать – тут, вопросов нет, приходится это делать на вторичном рынке. А что делать покупателям? Вероятно, для тех, кто пришёл на незрелый рынок, или кто недостаточно искушён и желает приобретения для себя нечто незамысловатого, лучше остановиться на новостройке – тут риска меньше (конечно, при условии, что застройщик надёжный). «Вторичка» - это место для людей более подготовленных, которые способны разобраться и в техническом состоянии объекта, и в гораздо более сложных документах. Зато и приобретения здесь можно делать куда более выгодные.

И трудно не согласиться с управляющим партнером компании «Kingsland» Денисом Евсеевым, который считает, что всем покупателям, даже тем, кто желает купить новостройку, лучше рассматривать те государства, где уже имеется стабильный вторичный рынок. В таком случае вы получите возможность на то, что квартиру – если она по какой-то причине вам не понравится или обстоятельства жизни изменятся – ещё можно будет продать.

По материалам статьи Владимира Абгафорова
Нет комментариев. Почему бы Вам не оставить свой?
Вы не можете отправить комментарий анонимно, пожалуйста войдите или зарегистрируйтесь.

САЙТЫ ПРОЕКТА PARROSLAB GROUP

Авторизация

Логин:
Пароль:


Привет! Познакомься с общими правилами проекта и зарегистрируйся на сайте. После авторизации откроются дополнительные возможности использования сервисов, недоступных для анонимных пользователей.

Регистрация или вход
Потеряли пароль?

Баннер

Баннер

Баннер

Издание е-книги в PG

УСЛОВИЯ И ТРЕБОВАНИЯ К МАТЕРИАЛУ ДЛЯ ИЗДАНИЯ В PARROSLAB GROUP

В форматах, поддающихся редактированию (doc, txt, rtf, html и т.п.), или в готовых для компиляции файлах.

Соответствие:
- законодательству РФ и авторскому праву.
- политике издательства.
- обладать копирайтом (вместо копирайта может быть любой документ, подтверждающий права на произведение).

Реклама



Статистика



Условия использования материалов
Внимание:



Hits Hosts RSS