Привет всем

15.03.2010 - Зарубежная «вторичка»

Зарубежная недвижимость

Если вы желаете приобрести жильё за рубежом, можно найти по-настоящему уникальные и неожиданно доступные варианты. Однако, не исключено, что эти варианты окажутся «с сюрпризом».


О том, чем являются первичный и вторичный рынки недвижимости, мы все прекрасно знаем – по реалиям своего родного государства. Но что касается зарубежной недвижимости, практически мы знакомы лишь с одним рынком – с первичным, поскольку именно новые объекты обычно продают компании-застройщики. Вместе с тем иметь информацию о том, что творится на вторичном рынке зарубежных стран, не помешает.

Напомним, что любой приобретаемый вами объект сразу же перестанет быть новостройкой, и если вам захочется продать его, проделывать это вам придётся как раз на вторичном рынке…

Не только «пропылившееся старье»

Вопрос, какие из объектов лучше – первичные или вторичные – наверное, так же стар, как и сам рынок недвижимости. В соперничестве с конкуренцией, продавцы новостроек активно двигают идею, будто все их объекты – абсолютно новенькие, практически, «с иголочки», а вот вторичный рынок - это сплошь«пропылившееся старье». Но подобная постановка вопроса, по меньшей мере, является лукавством. Правда состоит в том, что вторичный рынок содержит различные объекты. Действительно, попадаются старые развалюхи, но бывают и совсем новые квартиры, дома и виллы, которые только вчера являлись «первичкой». Есть и совсем уникальные исторические объекты – которых среди новостроек с огнём не найдёшь…

По словам практически всех наших экспертов, принципиальный «водораздел» по интересующему нас вопросу проходит как раз между зрелыми и незрелыми рынками недвижимости. В государствах, где рынок жилья лишь формируется, покупать целесообразно только новостройки. Старший менеджер отдела продаж компании «EKOL Construction Investment» Анастасия Бакулина убеждена: «Если говорить о Турции, первичная недвижимость там лучше. С каждым годом в этой стране улучшаются стандарты строительства, растёт качество материалов и работ. Всё это связано с увеличивающимися иностранными инвестициями в недвижимость этого государства и с приближением вступления Турции в Евросоюз: чтобы не ударить лицом в грязь перед иностранцами, турки стараются изо всех сил».

Руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева также отмечает: «В подобных странах вторичного рынка может вообще не быть. С этим уже сталкивался тот, кто сначала покупал там апартаменты, а потом пытался их продать – к примеру, в курортных регионах Восточной Европы. Собственникам следует иметь в виду, что при перепродаже квартиры они вступают в конкуренцию с местными девелоперами, которые борясь за покупателя готовы предложить довольно гибкие условия: в частности, рассрочку платежа и/или помощь для получения ипотеки».

А вот на зрелых рынках тезисы о том, что «первичка» лучше однозначно, уже не работают. Руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Delta Estate» Анастасия Дудерова говорит: «Трепетное отношение к своему архитектурному наследию во многих европейских странах привело к законодательному запрету нового строительства в исторических районах. Тем же, кто хочет приобрести комфортное жильё в обжитых местах с хорошей инфраструктурой, лучше пробовать искать его на вторичном рынке. Кроме всего прочего, по настоящему эксклюзивных предложений на первичном рынке там практически не найти: старинные замки, особняки, уникальные виллы – это всё – предложения вторичного рынка. Например, поместья Тосканы с их великолепными виноградниками даже теоретически не смогут стать новостройками».

Что дороже?

Потребителям, безусловно, хочется знать, каким образом соотносятся цены первичных и вторичных объектов. С известной долей допущения можно утверждать следующее. На этапе строительства новые дома с квартирами существенно дешевле: ведь застройщик продает нечто, чем пока ещё нельзя воспользоваться – и должен предлагать потребителю взамен какую-нибудь «морковку». В роли последней обычно и выступает цена, которая значительно ниже аналогичных объектов «под ключ», иногда даже на 30-40%.

Как говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Distant Property Management» Наталья Завалишина: «Приобретение на стадии строительства существенно дешевле, чем после сдачи объекта. Именно потому такая покупка считается хорошей инвестицией».

Дальше – объект построен и сдан в эксплуатацию. Разница в цене, однако, некоторое время сохраняется – за счёт того, что новостройка ещё не успела обрести ауру обжитого места, ещё не принялись высаженные где-то на территории деревья, а некоторые жильцы ещё пытаются завершить ремонт, беспокоя этим других жителей… Но это уже мелочи, и потому квартиры только что вошедшей в строй новостройки окажутся дешевле своих вторичных «соседей» всего лишь на 10-15%.

Потом – идут годы. Здание начинает неумолимо ветшать. Рядом вырастают новые проекты, которые отличаются более современными планировками, материалами, и инженерной «начинкой». Старея, дом (если только он не является уникальным историческим объектом) регулярно теряет в цене. Впрочем – стоит успокоить наших читателей – такой процесс для жилья в высшей степени медленный, и у качественно построенных зданий он протянется десятки и даже сотни лет.

Вроде, ваше, но не совсем

Вторичные рынки очень многих государств предлагают для покупки фантастически дешёвые объекты. Однако, привлекательность, может оказаться довольно мнимой: на вашей недвижимости могут «висеть» различные ограничения, которые могут осложнять её использование. Как рассказала директор департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова: «В каждой стране могут возникать свои аспекты. Иногда на первый взгляд они могут казаться достаточно сложными, хотя, в реальности такими не являются. Другие же, наоборот, таковы, что поначалу можно и не обратить на них внимания, но потом они сильно осложнят вам жизнь. В каждом случае, нужно консультироваться с юристами».

Самым распространенным примером (причём касающимся самого простого эконом-класса) – «социальный» арендатор. То есть, человек, который имеет право проживать в этом доме и платить за квартиру какие-то смешные деньги вплоть до самого окончания срока действия договора – ещё лет эдак 20. Выставить такого арендатора новый собственник не имеет права. Такое постоянно встречается, к примеру, в Германии. В Чехии также возможна несколько иная «засада» - кооператив. Их уставы зачастую составляются так, что любое своё телодвижение (сдать, продать и т.п.) собственнику приходится согласовывать с общим собранием. В конечном счёте кооперативные квартиры стоят иногда даже в два раза дешевле, чем в точности такие, но находящиеся в частной собственности.

Достаточно серьёзно нужно подходить к приобретению жилья, имеющего историческую ценность – а в Европе к таковой могут относиться старинные замки, или квартиры в старых домах в центральной части города. Обычно, местные власти довольно трепетно относятся к их внешнему виду, «вешая» на владельцев недвижимости всевозможные ограничения: вплоть до оттенка цвета, которым можно красить фасад или каким должен быть рисунок на занавесках. Не говоря уж о том, что, как говорит эксперт департамента зарубежной недвижимости компании «Century 21 Prime Time Realty» Андрей Кучин, старый дом может требовать усиления несущих конструкций, укрепления каких-то стен, установку внутри инженерных коммуникаций для того, чтобы привести древнее строение в соответствие с современными представлениями о комфорте.

Во многих странах распространены и сервитуты, то есть права третьих лиц для того или иного использования данной недвижимости. Причём зачастую они бывают даже не оформленными юридически, а основываются только на традициях. Любопытную историю на эту тему рассказал руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills» Игорь Индриксонс. Какой-то человек купил в Англии поместье и справедливо полагал, что теперь это его собственность. Но на следующий же день он увидел старичка, бредущего через его территорию. Как выяснилось, этот старичок ходил этой дорогой уже в течении многих лет – старый владелец недвижимости давал на это разрешение. И в связи с тем, что делал он это уже более 10 лет то смог доказать это в суде. И суд постановил: старичку разрешено ходить здесь всю оставшуюся жизнь. А хозяину поместья, понятное дело, пришлось согласиться…

Как продать жильё на вторичном рынке?

Продажа жилья на вторичном рынке, даже если квартира будет находиться в том же самом городе, где вы и живете – довольно тяжёлый труд. И он становится в десятки раз сложнее, если жильё удалено на многие тысячи километров от вашего проживания – здесь даже обыкновенный просмотр становится большой проблемой. И первым шагом в данном примере необходимо будет отыскать риэлтора.

Юлия Титова («БЕСТ-Недвижимость») говорит: «При продаже подобных объектов эксклюзивов практически нет. Это означает, что чем большему количеству компаний предлагает продавец свою недвижимость, тем больше у него шансов на продажу». Что касается комиссии, здесь бывает два варианта: или посредник получит фиксированный процент от сделки (обычно 3-6%), или стороны договорятся о некой цене, которую хочет получить собственник. Всё, что у агента получилось получить сверху, будет его вознаграждением. Юлия Титова убеждена: «Доверенное лицо, которое заинтересовано в продаже квартиры, должно быть обязательно. Этот человек должен знать плюсы недвижимости и активно содействовать сделке. Иногда бывает так, что показывать покупателю квартиру просят арендатора. Однако, ему совсем не нужно, чтобы продажа состоялась, и он старается сделать так, чтобы сделка сорвалась».

Игорь Индриксонс («IntermarkSavills») даёт настоятельную рекомендацию найти «целевую аудиторию» - что существенно может повысить результативность работы. Он говорит: «К примеру, мы установим, что чаще всего недвижимость в данной стране приобретают англичане. Значит, нужно искать агентства, которые работают именно с этими покупателями. Или непосредственно английскими, или с теми, кто обладает наработанными связями в Великобритании».

Резюме

Если вам необходимо квартиру продать – тут, вопросов нет, приходится это делать на вторичном рынке. А что делать покупателям? Вероятно, для тех, кто пришёл на незрелый рынок, или кто недостаточно искушён и желает приобретения для себя нечто незамысловатого, лучше остановиться на новостройке – тут риска меньше (конечно, при условии, что застройщик надёжный). «Вторичка» - это место для людей более подготовленных, которые способны разобраться и в техническом состоянии объекта, и в гораздо более сложных документах. Зато и приобретения здесь можно делать куда более выгодные.

И трудно не согласиться с управляющим партнером компании «Kingsland» Денисом Евсеевым, который считает, что всем покупателям, даже тем, кто желает купить новостройку, лучше рассматривать те государства, где уже имеется стабильный вторичный рынок. В таком случае вы получите возможность на то, что квартиру – если она по какой-то причине вам не понравится или обстоятельства жизни изменятся – ещё можно будет продать.

По материалам статьи Владимира Абгафорова

Опубликовано на сайте: http://www.privetvsem.ru
Прямая ссылка: http://www.privetvsem.ru/index.php?name=News&op=view&id=283